房地产金融监管亟须加强

文/董琦

　　2007年2月以来，美国次级债危机上演了全球金融市场近几年最大一次“蝴蝶效应”，全球主要金融市场为之震荡。这场风暴已迫使世界主要中央银行不断地向金融市场提供巨额的流动性，以稳定投资者的信心。虽然这场危机目前对我国影响不大，但其展现出的现代金融系统性风险的程度、深度和波及范围大大超出了我们对传统金融风险的认知，其根本原因在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。观察这场危机的演变过程并剖析其根源，将对我国既有的房地产金融风险管理和监管模式带来有益的启示。

美国次级债危机的根源剖析

　　如果仅从次级债占全部金融资产的规模看，次级债对于衍生金融产品极为发达的美国来说，地位并不十分突出。但此次次级债危机之所以能够从美国的房地产市场迅速波及至美国的信贷市场、债券市场、股票市场进而引发了一场全球资本市场的大震荡，直接的导火索是利率上升和房地产市场降温所带来的流动性不足，而其根源则在于房地产市场过度膨胀所带来的资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。次级房屋抵押贷款其本身产品设计中的弱点以及资产证券化的信用创造过度，则是本次危机严重程度升级的背后推手。

　　次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，其利率通常比联邦基准利率高2%-3%。2001年美国互联网泡沫崩溃后，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一度降到1%的超低水平，低利率刺激了房价持续上涨。受房地产市场的持续景气吸引，美国次级抵押贷款市场快速发展。2006年，次级房贷总资产规模已经达到6400亿美元，相当于2001年的5.3倍。基于对房价继续上涨的乐观预期，贷款机构在利益的驱动下放松了对信用风险的管理：其一，为了吸引客户，次级按揭贷款公司不要求购房者提供首付款，全部购房资金都可从银行贷款，且前几年可以只付息而不用偿还本金；其二，次级按揭贷款公司对借款人不作任何信用审核，即借出大笔资金，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和繁荣，这在一段时间里满足了银行风险管理的要求，但也埋下了危机的隐患。

　　从贷款审批要素来看，次级抵押贷款产品本身存在着较多缺陷与风险点：（1）贷款的发放对象为信用记录较差、无法出具可靠收入证明的申请者；（2）在还款来源的设定上，贷款机构将抵押住房未来的增值收益与未来个人收入的重要度等同看待，混淆了第一还款来源和第二还款来源的优先级；（3）在贷款的担保设定上，在不看重申请人个人信用和负债状况的基础上，只考虑了将所购住房作为抵押担保，而未增加其他形式的担保措施，致使其存在先天性风险。在房地产市场繁荣的情况下，次级抵押贷款的风险在某种程度上被掩盖了，放贷机构觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚。为了追求风险最小、收益最大化，放贷机构一方面继续大量发放次级贷款，一方面把这些债务进行资产证券化，打包做成各类金融衍生产品，拿到资本市场上去流通，卖给银行、投资公司、对冲基金及保险公司，以控制风险锁定收益。根据国际评级机构的评级要求，多种金融衍生产品应运而生：抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities， MBS）、担保债务凭证（Collateralized Debt Obligation， CDO）等等。据国际清算银行的统计，2007年一季度美国仅CDO产品就发行了2500亿美元，而在2005年，全年才发行2490亿美元。

　　美国利率上升和房地产市场持续降温是引爆次级债危机的直接原因。从2004年6月开始，为了抑制加速的通货膨胀，美联储不得不以频繁的速度加息以缩紧银根，在2年时间里连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，许多贷款者入不敷出，大量次级按揭贷款变成坏账。随之而来的房地产市场的降温使购房者难以将房屋出售或抵押融资，无法按期偿还借款，债务抵押债券价格也不断下跌。抵押贷款公司得不到投资银行的融资支持，只能破产。美国抵押银行家协会公布的数据显示，2006年四季度，次级房贷的违约率由三季度的12.56%升至13.33%，为四年新高。所有房贷类别的违约率也升至2003年二季度以来的最高水平，大约2%的次级抵押贷款已经超过60天没有偿付，而这一数字是2005年同期的2倍。2007年以来，次贷危机进一步扩大。贷款机构一旦出现问题，次级抵押贷款支持的债券也变成了垃圾债券（Junk Bond），它的价格下跌引起了投资于次级债的机构出现财务困难。投资者了解到这个信息后，纷纷要求赎回投资，造成基金公司流动性困难，不得不暂停赎回，这引发了投资者的恐慌。商业银行出于安全考虑不肯拆出资金。出问题的金融机构从银行和债券市场都无法融到资金，次级债危机就演变为流动性危机。市场信心发生动摇，终于造成美国和全球主要股市下跌。

对我国房地产金融监管的启示

　　从目前来看，美国次级债危机对中国金融机构、资本市场和中国经济的影响尚不显著。由于中国目前仍然存在较严格的资本账户管制，中国机构投资者的海外投资仍然奉行比较谨慎的投资原则，次级债危机对中国的传导效应是有限的。但是，在当前中国经济金融增长高位运行，同时经济金融开放进程提速的背景下，始于美国的次级债危机已为我们敲响了一记警钟，这次危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。在房地产市场价格持续上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债券危机的风险。

　　近年来我国房地产信贷市场发展与美国有着惊人的相似。目前，银行贷款是我国房地产开发的主要资金来源，而且房地产贷款增长快、规模大；房地产信贷中也存在着一些“假按揭贷款”、“自我证明贷款”和“零首付贷款”；住房贷款证券化已开闸试航，一些创新类信贷产品如“加按揭”、“转按揭”、“循环贷”、“气球贷”和房屋“净值”贷款等不断面市。据央行统计，1997年我国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，到2002年底已增加到8253亿元，2006年底达到2.27万亿元，10年间增长了100多倍。与美国次级债危机类似的还有央行不断加息增大了借款人的偿付压力。从2004年10月开始，我国央行已经连续10次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到4.14%和7.47%；5年以上个人住房贷款利率由5.85%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但10次加息后购房人累积的房贷负担已不小，一旦房价出现波动，违约情况必然大增。同时，随着国家陆续出台房地产市场调控政策和措施，我国房地产业的快速发展和价格上涨出现“拐点”的可能性在加大。因此，我们必须从美国次级债危机中汲取教训，充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险，切实加强和改进房地产信贷监管。

　　首先，监管部门应督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施，做好风险提示和检查工作。本次美国次级债危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件和推出了前松后紧的贷款产品。因此，中国商业银行应该充分重视美国次级债危机的教训，提高个人房贷资产的质量，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款大量产生：（1）建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等较原始的征询材料进行决策，银行和客户之间的信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理。（2）完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务。（3）规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降。监管层应及时对国内商业银行发出风险提示，严格“三查”，严防假按揭和虚假贷款，同时，在房价动态变化的市场环境下，提示银行高度关注贷款抵押物的价格风险。商业银行应动态评估房屋的抵押物价值和潜在的风险，加强对重点地区房贷的压力测试，提高风险管控的前瞻性和有效性。

　　其次，通过开展住房抵押贷款的证券化实现信用风险的分散和转移，同时注意加强对金融衍生品市场的监管。由于美国国内的抵押贷款证券化市场已经非常发达，本次次级债危机并没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产，因为次级债供应商已经通过证券化把部分贷款的信用风险转移给机构投资者。然而在中国，国内商业银行还没有进行贷款证券化的条件，一旦出现大规模违约，商业银行将承受所有信用风险。考虑到商业银行在中国融资体系中举足轻重的地位，一旦房地产抵押贷款出现大规模违约，可能引发中国金融体系的系统性危机。因此，应尽快开展中国商业银行住房抵押贷款证券化的全面试点和推广工作，让资本市场上的机构投资者与商业银行共同承担抵押贷款的信用风险。为了使商业银行更好地提高信用风险管理水平，监管层需要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细化等技术，通过各种市场化手段在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险传导性或降低传导力度。此外，监管当局应要求市场参与者进行必要的信息披露并解释衍生产品收益和风险形成的机理，同时尽快设计出一套有效的激励机制以事前约束信贷市场中金融创新可能伴随的道德风险。

　　再次，政府应合理调控国内金融体系流动性过剩。当前，我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。需要注意的是，在加息过程中，对于期限较长的个人住房按揭贷款，必须注意加息的幅度和个人借款者的承受能力。否则，就可能像美国次级抵押贷款市场一样，由于利率大幅攀升而加重购房者还贷负担。一旦房地产市场出现降温，购房者无法及时卖出房产又无力还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。下一阶段，监管层需要密切观察前期政策效果和国际国内流动性变化情况，尽量使用市场和微调手段，避免对经济、金融运行产生过激影响。

　　最后，政府应采取综合措施，防止房地产价格过快上涨，避免拐点过后房价下跌的不利影响。房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。从美国次级债危机的形成原因可以看出，房地产价格泡沫催生了这场危机。当前，政府及有关部门必须采取多种措施严控房价的继续上涨，特别是，由于第二套及二套以上住房一般是以投资需求为主，因此，银监会、人民银行出台提高首付比率、贷款利率等措施对其进行限制的政策，不仅有利于银行体系的风险防控，也有助于房地产市场的平稳健康发展，关键在于贯彻落实。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，政府还应采取有效措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场健康发展。

　　参考文献：

　　[1]余龙虎.美国“次级债危机”对我国银行监管的启示[N].金融时报，2007-12-24.

　　[2]李哲，熊寿峰.美国次级抵押贷款危机对中国房贷市场的启示[J].时代经贸，2007，（10）：240-241.

　　[3]易宪容.美国房地产市场信贷风险对中国的启示[EB/OL].

　　http://vip.bokee.com/20070313251479.html.

　　[4]彭兴韵.中国房贷也有美国次级债风险特征[N].上海证券报，2007（4）.

　　[5]梅新育.美国次级房贷风潮的根源与影响[J].新理财，2007，（4）：12-14.

　　[6]张锐.美国次级抵押贷款：危机与渗透[J].城市开发，2007，（3）：83-84.

　　（作者单位：复旦大学经济学院）