房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的一部分。在住房制度改革中，国家、集体和个人三者之间的分配格局发生了的变化，一部分个人通过较低的价格购买了价值较高的原属于国家或集体的住房，从而在国家让利的前提下使个人在自己的财产总量上增加了最重要的一部分。

　　（一）房产基本情况

　　家庭房产主要由公房、租赁私房、私房、部分产权的私房（特指购买公有现住房产权）等四类房产组成。从狭义上讲，房产价值应仅包括房屋自身的价值，但从广义上讲，由于装修依附于房屋存在并能为其带来一定程度的升值，因此在报告中我们将装修价值也计入了房产总值。也就是说本文中提到的房产价值由两部分构成：一部分为房屋自身价值，另一部分为装修附加价值。经对房屋及附带装修现有价值评估测算并汇总后得到的结果显示，城市家庭现有房产价值（含装修）为10.94万元/户，其中私房及部分产权的私房现值为9.89万元，公房现值为0.7万元，家庭装修现净值为0.35万元。

　　房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了47.9%。其中大、中、小城市该比例分别为49.3%、45.1%和48.1%。上述结果表明，房产已逐渐成为我国普通居民家庭价值量最大的财产。  

　　（二）影响房产的基本因素

　　1、大城市居民所拥有的平均房产价值远远超过中等城市和小城市

　　在不同规模城市中，大城市家庭现有房产价值最高，达13.69万元/户；中等城市居中，为8.95万元/户；小城市殿后，户均7.46万元。从这一结果看，中小城市之间的差距相对较小，而二者与大城市相比则差距悬殊。造成大城市房产价值高高在上的原因主要有两个：一是大城市人口密度大，土地资源紧缺，因而其房屋自身价值较高，二是大城市居民在装修方面的资金投入量明显超过中小城市，由其带来的附加值自然也较高。

　　2、房产价值与居民收入之间存在一定的正相关关系:户主收入越高，其家庭所拥有的房产价值则越大　　

　　资产来源于收入的积累，因此房产价值与居民收入之间存在一定的相关关系。从调查结果看，户主收入越高，其家庭所拥有的房产价值便越大。在不同收入的家庭中，拥有房产价值最低的是户主月收入不足300元的家庭，户均5.99万元，仅达到平均拥有量的54.8%；当户主月收入上升至300—500元时，户均房产价值则提高到6.59万元；而当户主月收入进一步攀升，达到500—800元时，户均房产价值则相应升高至8.21万元。依此类推，户主收入每上一个台阶，其家庭房产价值也随之跃升一个层次。详细情况见表11：

表11：按户主收入分组的城市居民家庭房产价值分布情况（元） 

　　3、户主文化程度越高的家庭拥有的房产价值越大

　　随着市场对于资源配置的重要性越来越高，人力资本在财富分配中的作用也越来越大，高学历者比低学历者更易进入高薪行业和谋得重要职位，因此他们的收入和所拥有的财产一般要高于后者，在房产方面也如此。从调查结果看，户主为硕士及硕士以上学历的家庭房产价值最高，户均达到22.43万元；其次为大学本科，户均15.87万元；第三为大学专科，户均13.94万元；排在四至六位的依次是中专、高中、初中和小学，平均房产价值分别为10.04万元/户、9.89万元/户、7.88万元/户和7.64万元/户。

　　4、户主从事高薪职业或身居单位要职的家庭所拥有的房产价值相对较高

　　从职业/身份与房产价值的关系看，在各种职业（指户主职业，下同）的家庭中，平均房产价值超过30万的职业有一种，即私营企业经营者，户均达到31万元；不足30万但超过20万的职业有三种，分别是娱乐服务人员、证券业务人员和股份制企业负责人，房产价值依次为27.8万元、24.43万元和22.2万元；未达20万但超过15万的职业有十种，依房产价值高低为教授（19.5万元/户）、社会中介人员（19万元/户）、事业单位负责人（18.91万元/户）、三资企业人员（17.47万元/户）、国家机关负责人（17.14万元/户）、银行业务人员（16.93万元/户）、国有企业负责人（16.62万元/户）、演员（16.51万元/户）、IT从业人员（16.44万元/户）和工艺美术人员（15.13万元/户）。从上面提到的拥有房产价值较高的这十几种职业/身份看，大致可分为两类，一类为各单位负责人或私营企业主，另一类则为证券、银行、IT、三资企业等高收入职业或行业从业人员，由此可见，房产价值的大小归根结底还是由家庭收入高低所决定的。

（城调总队课题组：黄朗辉  孟庆欣  程学斌  曹子玮  谭晓梅  刘亚静）