在经历了2006年到2007年的持续高速上涨，经历了国家出台的数项严厉的宏观调控政策，特别是货币紧缩政策之后，2008年一季度的房地产市场表现显得格外重要。

　　4月2日，国家发改委公布的数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。4月16日，国家统计局发布的数据显示，今年前3个月70个大中城市住房价格同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%，涨幅小幅回落。中国人民银行3月20日发布的一季度全国城镇储户问卷调查显示，房地产市场观望气氛浓厚，居民购房意愿再创新低，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，并创调查以来最低水平。北京、上海、广州等七大城市居民购房意愿全线下跌，其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点，广州次之，跌3.8个百分点。

　　数据佐证着这样一个事实：2008年一季度的房地产市场预期发生了某种变化，并因此改变了以往的单边上扬行情。

各种优惠和变相促销，揭示出房地产市场开始发生变化

　　2008年的楼市，一开始就显得“乱花渐欲迷人眼”。

　　先是深圳、广州、上海等地传来了楼盘降价打折的声音，一些报纸和网站里，也开始出现楼盘打折销售的信息，买房子送汽车、送车位、送物业费、赠装修费等各种优惠和促销方式忽然多了起来。继万科集团率先对旗下的房地产降价销售后，打折降价风从深圳、广州等南方一线城市开始，向北京、上海和成都、武汉、长沙、杭州、东莞等多个城市蔓延，部分开发商的降价促销幅度甚至比万科的更大。打折也带来了复杂的后续反应，深圳一楼盘打6.5折抛售时，引发上百名原价购房的业主要求开发商退还“差价”的事件发生。

　　然而，打折促销难提购房者兴趣，甚至进一步加剧了观望等待的情绪。楼市在观望中陷入僵持、低迷。

　　权威部门的数据显示，房价涨幅确有放缓，部分一线城市下降。国家发改委4月22日发布的报告显示，前3个月，全国70个大中城市新建住房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅。其中，3月份有13个城市为负增长，环比价格下降最大的城市深圳，为-4.9%。可以参照的一个数据是深圳市国土房产局发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》，称一季度深圳住宅均价呈大幅下挫走势。其中，3月份的房价环比降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了2007年4-5月间的价格水平。

　　有关专家分析，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%，比上年同期高5.4个百分点。对于这一数据，应该考虑到的一个实际情况是，由于去年一季度并不是全年房价的峰值，3月份以及一季度房价与2007年峰值比应该不是上涨而是下降。

　　这些信息让更多的消费者开始盼望并且犹疑，观望气氛日益浓重，楼市成交量持续低迷。业内专家表示，与持续上涨的房价相比，大幅下降的交易量更能反映目前市场状况。

　　有关统计数据显示，深圳一季度一手住宅仅成交了51.94万平方米，同比下降七成；二手住宅交易面积也同比下降68.73％。北京一季度商品住宅供应同比基本持平，成交量下降36.1%。天津商品住宅成交量同比下跌13.8%。全国其他城市也纷纷出现成交量同比、环比普降的局面。其中上海、杭州、珠海、天津、重庆相对较好，占去年同期70-80%，苏州、深圳分别占去年同期64%、54%，广州、惠州、北京、武汉不足去年同期一半。

　　缺乏成交量的支持，高房价能支撑多久？各种优惠和变相促销，揭示房地产市场变化刚刚开始。若观望的状态一直持续，不可避免会强化市场调整房价的力度。

房地产商间的争论，预示着房地产市场酝酿着某种变化

　　2007年末到2008年一季度，房地产市场在观望中放慢了脚步，并寻找着下一步的方向。对房地产市场未来判断的争论一波未平一波又起，其中三位房地产巨头王石、潘石屹、任志强的房价拐点论、房企拐点论、银行先死论，深刻地反映了在不断出台的宏观调控政策和紧缩的货币政策背景下，中国房地产市场正酝酿着某种变化。

　　2007年12月，万科董事局主席王石在接受媒体采访时，承认楼市区域性的“拐点”确实已经出现了。他判断的理由主要有三点：第一，中产阶层都买不起房子，这个楼市快要出问题了；第二，目前房子的性价比不高，三四年后再买房；第三，这次宏观调控与以往不同。虽然他表示“拐点说”是有限定性的，只针对珠三角地区，但仍令业界哗然。

　　王石的拐点论之争尚未完全平息，潘石屹的“百日巨变论”再度成为众矢之的。3月22日，在接受上海证券报记者采访时潘石屹坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，2008年中国房地产公司所面临的金融环境非常困难，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变。他认为2008年房地产行业最基本的特征是钱少地多，绝大部分房地产公司日子不好过，为了争取企业不至于倒闭，不少开发商在扛过一段时间之后，必然会选择降价销售楼盘或降价出手转让土地，以回笼资金。房地产市场即将发生巨变，大量企业将进行整合。潘石屹的系列言论一石击起千层浪，大量的中小开发商对潘石屹的巨变、整合言论反应激烈。

　　4月11日博鳌论坛上，针对主持人提出的“今年房地产企业到底会有多困难”的问题，任志强表示，现金问题不会让地产商死掉，“要死也是银行先死”。

　　房地产商之间的争论，反映出国家宏观调控政策和从紧的货币政策已经发挥了效用。一季度金融数据显示，商业银行一季度新增贷款1.3万亿元，同比少增891亿元，说明信贷投放已经受到一定的抑制。由于银根全面紧缩，楼市资金流入主渠道被切断。开发商资金链条的另一个流入渠道———售房所得也因为成交量萎靡而变得异常紧张。从陆续公布的上市房企年报可以看出，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。一些上市房企的现金流为巨额负数：如金融街2007年的现金流净额为-13亿元，招商地产为-26亿元、北辰实业为-27亿元等。许多房企的每股现金流都出现了巨额负数：保利地产为-7.65元、招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元等。

　　房地产商首先感觉到了政策的变化和对行业的影响力，于是才有了对未来市场走势判断的争议和担心。资金紧张，将逼迫房地产开发商降价促进销售以回笼资金。虽然房地产商的降价显得很不情愿，一再强调，并非降价，只是营销，然而在紧缩的货币政策下，在市场高度观望、买卖双方胶着拉锯的现实背景下，资金紧张的难题将会成为开发商的紧箍咒。审时度势，降低房价，加快资金回收和流转，将成为理性开发商的最佳选择。

多重因素将推动房地产市场理性发展

　　分析这种变化的前因后果，可以发现这样一个连环作用：政策猛药导致博弈双方开始观望，持续的观望导致成交量大幅萎缩，萎缩的成交量终于引发房价松动，并将引发房地产市场变局的产生。

　　首先是对未来市场预期的改变。供求关系无疑是影响房价的主要因素。然而，在影响房价的众多因素中，心理预期的作用不容忽视。前几年房价涨幅较大与消费者的心理预期有着密切的关系。看到房价不断上涨，消费者形成房价上涨的心理预期，纷纷提前购买以免吃亏，形成了“恐慌性需求”，造成真实需求被夸大，一定程度上甚至透支了未来的房地产消费。2008年新房贷政策正式实施，政府在住房保障方面强势推进，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，消费者的预期有所改变，于是纷纷持币观望。

　　第二，新的房贷政策作用开始显现。连续加息在一定程度上影响到居民的贷款购房意愿和购房能力。央行问卷调查显示，中低收入家庭购房意愿随着利率上调、房价上涨的情况逐步降低。连续加息和提高第二套房首付比例、贷款利率加大了贷款购房者的还贷负担，抑制了部分贷款买房者的购房冲动，尤其是投资性购房需求。

　　第三，已经高企的房价抑制了消费者的购房欲望。价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场的内在规律。现代国际市场研究公司对广州、北京、上海三地623位街头市民进行了随机抽样问卷调查，结果显示，超过七成市民评价去年楼价“升得太高了”，由此导致消费力不足、购房意愿下跌。

　　第四，政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在。一季度，房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，比去年同期高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7%和36.7%。从已公布的2008年住房建设计划看，各地都明显加大了保障性住房的建设规模。房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。

　　展望未来，宏观面上的一系列信息，都在显示着政府调控房价的决心。4月2日，国务院公布了《国务院2008年工作要点》，提出今年要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。政策面上不断释放出重力打击房价回涨预期，房价看跌、房市难回暖的信号，无疑将推动房价理性回归。（记者 王麦玲）